ใช้ “การจำนองที่ดิน Wraparound” เพื่อปรับปรุงกระแสเงินสดให้ได้ 50%

 

 

กลยุทธ์สำคัญสองประการสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อปรับปรุงกระแสเงินสดคือสัญญาเช่าระยะยาวเพื่อทำสัญญาอสังหาริมทรัพย์และเป็นเจ้าของ สัญญาอสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบหนึ่งของการจัดหาเงินทุนของเจ้าของและสามารถจัดโครงสร้างได้แม้ผู้ขาย / เจ้าของมีเงินกู้อยู่แล้ว

Wraparound จำนองที่ดินที่รู้จักกันว่าการกระทำที่เชื่อถือได้รวมทั้งหมด (AITD) เรียกว่า “ห่อ” ในธุรกรรมจำนองรอบผู้ขายยอมรับตั๋วสัญญาใช้เงิน (หรือสัญญาสำหรับโฉนดที่ดินหรือสัญญา) จากผู้ซื้อในจำนวนรวมของราคาซื้อหักเงินดาวน์ใด ๆ ที่จ่ายโดยผู้ซื้อ จากนั้นผู้ซื้อรายใหม่จะชำระเงินจำนองรายเดือนให้กับผู้ถือโน้ตซึ่งโดยทั่วไปจะเป็นผู้ขายซึ่งจะรับผิดชอบในการชำระเงินให้กับการจำนองหลักในอสังหาริมทรัพย์

โดยปกติแล้วนี่คือบันทึกย่อระยะสั้นที่มีการจ่ายบอลลูน 3-5 ปี คำมั่นสัญญาที่อยู่เบื้องหลังการทำธุรกรรมประเภทนี้คือการให้เวลาแก่ผู้ซื้อในการได้รับสินเชื่อมาตรฐาน เมื่อผู้ซื้อสามารถรีไฟแนนซ์ทรัพย์สินการจำนองที่ดินที่มีอยู่ทั้งหมดจะได้รับการชำระเต็มจำนวน

หนึ่งในผลประโยชน์นอกเหนือไปจากการขายที่เร็วกว่าและเร็วกว่าคือผู้ขายมักจะเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าการจำนองที่มีอยู่ให้กับผู้ซื้อ ดอกเบี้ยเพิ่มเติมนี้เรียกว่าสเปรดและเป็นรายได้ดอกเบี้ยสำหรับผู้ถือโน้ต รายได้ดอกเบี้ยมักจะอยู่ในช่วง 20% ถึง 40% มากกว่ารายได้ค่าเช่า มันช่วยปรับปรุงผลกำไรของคุณได้อย่างมากเมื่อเปรียบเทียบการเช่าอสังหาริมทรัพย์กับผู้เช่า กระแสเงินสดของคุณสามารถปรับปรุงได้ง่ายกว่า 50% เพราะโดยปกติผู้ซื้อจะชำระภาษีทรัพย์สินและเบี้ยประกันของคุณด้วย

ข้อที่ถึงกำหนดขาย

ประโยคที่ครบกำหนดขายกำหนดให้ยอดเงินจำนองทั้งหมดถึงกำหนดหากมีการขายบ้าน หากมีการชำระเงินจำนองในเวลาที่เหมาะสมผู้ให้กู้จะไม่ทราบว่าจะบังคับใช้คำสั่งนี้เป็นประจำ แต่ผู้ซื้อและผู้ขายคิดว่าการทำธุรกรรมประเภทนี้จะต้องตระหนักถึงความเสี่ยงทั้งหมด

วิธีที่ดีที่สุดในการลดความเสี่ยงดังกล่าวคือต้องใช้ บริษัท Escrow ที่รวบรวมการชำระเงินจากผู้ซื้อและชำระเงินให้กับผู้ให้กู้สินเชื่อของผู้ขายก่อนที่ยอดคงเหลือใด ๆ จะถูกส่งต่อไปยังผู้ขาย สิ่งนี้ทำให้แน่ใจว่าการชำระเงินกู้ครั้งแรกตรงเวลา มันสำคัญมากที่จะต้องรักษาผู้ขายไว้ให้เป็นผู้รับผลประโยชน์แทนผู้ซื้อ การเปลี่ยนผู้รับผลประโยชน์ในกรมธรรม์ประกันภัยเป็นหนึ่งในเหตุผลสำคัญที่ผู้ให้กู้จะได้พบกับการจำนองที่ดินแบบมีชั้นวาง ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันแม้ว่าตราบใดที่มันเป็นจำนองที่มีประสิทธิภาพโอกาสสำหรับผู้ให้กู้ที่จะเรียกเนื่องจากเงินกู้เป็นบาง